放眼未来，制度改良是大势所趋。随着土地“招拍挂”制度的真正完善，以及银行监管的加强和金融改革的推进，开发商通过“关系”拿到土地和贷款、从而获取高额利润的可能性越来越小。房地产企业将迎来一个依靠核心竞争力和商业创新求生存发展的时代。 在这样的视角下，我们对房地产业的市场机遇和商业创新予以充分关注。在本文中，我们试图展望“会奖旅游”在国内外的发展状况和广阔前景，并通过描述与会奖旅游有关的成功案例，揭示会奖旅游给房地产业带来的市场机遇。 如果 有一天，你的朋友告诉你，他就要“美死”了，千万别露出迷惑的表情。这就是我们所说的会奖，在西方被称做mice—m是meeting，即各种会议；i是incentive travel，这是国外很多大公司对员工的奖励措施：员工如果工作成绩突出或者是完成了公司定下的任务，公司就将为他安排一次旅行，而旅行的费用全部由公司付出；c是congress，即大会，和会议不同，congress通常人数庞大，而且来自不同的企业和机构；e是exhibition，即各种展览、展示会。与常规的度假旅游相比，会奖旅游具有组团规模大、客人档次高、逗留时间长、消费能力强、利润丰厚等特点，因而越来越受到重视，享有“旅游皇冠上的宝石”的美称。 会奖旅游何以称冠？ 会奖旅游产业在国际上已有几十年的成熟发展历史。欧洲和美国是最发达的地区，亚洲地区的日本、香港、新加坡则是会奖旅游市场近年来发展较快的地区。据统计，每年全世界举办的参加国超过4个、参会外宾人数超过50人的各种国际会议有40万个以上，会议总开销超过2800亿美元。其巨大的市场潜力及高额回报吸引着越来越多的政府及民间组织加入到国际会奖市场的竞争中来。被称为亚洲会议产业“大哥大”的香港，2003年举办的大型会议、展览及奖励旅游活动共有1309项，旅游收入达到了552.5亿港元。据香港旅协一项调查显示，在访港目的一项中，商务及参加会议占32.3%，居来港旅游人数的第二位。香港旅协出版的《香港未来会议及展览目录》中，香港的国际会议展览已经从2000年排到了2008年，各种各样的展览和会议令人眼花缭乱。目前，从1999年至2008年间成功申办在港举行的大型会议已超过120个。 与国外相比，中国的会奖旅游产业尚处在发生、发展阶段，专业办会的组织还很少，2001年举办的国际会议占世界市场的约1%，远低于澳大利亚（7.3%），美国（5.7%），日本（4.8%）、荷兰（4.9%）、加拿大（4.0%）和法国（3.9%）等国，并且还存在许多问题。但另一方面，其巨大市场潜力和丰厚利润已引起社会广泛关注。 目前国内已建成相当数量的具有国际水准的会议设施，例如已落成并使用的上海国际会议中心，总投资超过８亿元人民币，拥有功能齐全的3000人宴会厅以及各类中小型会议和接待厅24个；上海浦东mess会展中心，展览面积可达20万平方米，将成为亚洲屈指可数的现代化会展中心之一。另据不完全统计，仅1998年京沪两地共接待160余批、约13300名会议旅游者，各种大中型展览会议约750个，共计约150000人次。这些都说明中国会奖旅游市场前景广阔，大有潜力可挖。 从经济学的角度讲，旅游是将普通的闲暇时光，变成更有价值的闲暇时光；旅游是拉动内需的重要途径，同时是提高国民生活质量的重要标志。近10年来，国内旅游业发展非常迅速，已经成为促进经济增长的一大产业。就接待外国旅游的情况来看，出于会议与商务目的的旅游者在总人数中所占的比重在逐年上升，到2003年达到了25.4%，这一部分基本可以看作是会奖旅游的范围 世界旅游理事会1998 年专门针对中国旅游业进行研究，认为到2010 年中国旅游业将产生35038 亿元的旅游总需求，旅游业直接产出的gnp 可达8398 亿元，占gnp 总量的2. 4 %。而根据国家旅游局的规划，到2010 年全国旅游总收入基本达到14000 亿元（2000 年价），相当于当年gdp 的8 %，年平均增长12 %左右。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。按2003年25.4%的比例，会奖旅游的国际旅客也将达到3482万人次。 谁在“掺合”会奖旅游？会奖旅游活动方兴未艾，它主要包括以下几种类型： （一）营利性会奖活动：即团体的会奖旅游作为企业的业务主体，以对参加会奖旅游的机构和个人收费为其商业模式，因而其投入的资金性质为投资性质。这类活动包括：营利性培训、营利性教育、营利性会议等。 （二）作为工作重要组成部分的会奖活动：即团体的会奖旅游作为政府机构、企业和事业单位、非政府组织和国际组织工作的重要程序，因而其投入的资金为该机构的成本。这类活动包括：政府组织的专家咨询会、企业的董事会、行业协会的年会、教育和研究机构的学术讨论会、企业的客户联谊会、贸易洽谈会、国际组织会议等。 （三）作为组织的辅助性工作的会奖旅游活动：即并非政府机构或企业和事业单位必不可少的工作阶段，但此种活动对人力资本的提升，企业文化的形成和改进等有着重要意义，因而其投入的资金有着成本兼投资的性质。这类活动包括：各种机构的年终总结联谊会、高层管理人员及中层干部研讨会、政府官员培训班、员工培训等。 （四）作为机构对员工奖励的会奖活动：此种会奖活动直接具有消谴和娱乐性质，其资金来源一般是机构的福利基金或利润部分或个人收入；这类活动主要包括：单位集体出游，如春游或秋游；优秀员工奖励旅游；老干部及老员工保健疗养；单位运动会；俱乐部活动等。 我们曾经对国内60家单位团体旅游的情况进行调查，结果显示，大多数单位每年至少有两次集体出游，60家被调查单位每年平均集体出游3次，目的是新员工培训、集体学习、年终总结等，其中员工培训、学习及交流占23%，年终总结占11.7%，单纯出游占31.7%，其它占13.3%。地点根据出游目的和时间长短的不同有所不同，但一般来说，还是选择外地的居多。在调查中我们还发现，众多大型论坛、各中央机关培训中心、各专业协会每年组织的大型会议估计3/4以上会选择外地；各大型律师事务所年终合伙人会议一般会选择在僻静雅致的地方召开，无定规。下面是部分调查结果（隐去详细单位名称）： 总体而言，上述各种会奖活动都在各机构中有稳定而明确的资金预算，因而具有需求的稳定性和刚性。预算支出的强度从第一类到第四类依次递减，但都比分散的个人旅游的预算支出的强度要高。 2003年，“非典”肆虐中国，旅游业遭受重创。在全国范围内，旅游业收入比上年减少11.2％，但位于北京市昌平区小汤山镇九华山庄的收入却增长了89%，达17744万元。这一成绩在北京昌平区的旅游景点中仅次于十三陵景区，其超常成功映射出会奖旅游的巨大需求。九华山庄始建于1997年，为古典园林庭院式设计，内有大型温泉游泳馆，32道保龄球馆，各种娱乐健身设施应有尽有。九华山庄正式营业后，主要定位于会奖旅游服务。其会议房间面积为12000平方米，约有80余间大小会议室，面积最大的九华会展中心可同时容纳3000人举行会议。 2000年以来，九华山庄平时入住率达70%，周未达100%，会议召开成为其收入的一大亮点。2003年，北京召开的一百人以上的会议有5万个，而九华山庄接待了7000个，每天平均接待20个会议。2004年，九华山庄接待游客250万人次，收入增长125%，高达4亿元，为北京700余家星级酒店之首。2005年，收入4.5亿元，居全国度假酒店之首。 会奖旅游如何增益房地产？ 会奖旅游服务的对房地产价值的影响主要体现在三个方面：（1）直接服务于会奖旅游和商业性房地产升值；（2）因基础设施的完善和旅游资源的开发和整合，而使周边的景观住宅房产升值；（3）因会奖旅游发展而增加的就业人口在周边购买住宅的需求，又导致周边一般住宅的升值。 旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业。旅游业发展能广泛带动第三产业其他部门发展，房地产业也受到旅游业发展的牵动作用。一方面，大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的宾馆、酒店、度假村、娱乐设施和配套的商业中心等；另一方面，一些房地产建设项目也是直接或间接为旅游服务，如会展中心。旅游业和房地产业的融合发展形成了旅游房地产—即以旅游为目的，以旅游资源（包括自然景区和人造景区）为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产。 旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。旅游房地产的交易是大数目的，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。 从近些年全国各地房产市场发展的规律来看，除了市中心的房子升值比较快之外，位于风景度假区的景观房的升值空间在所有物业中也是位居前列。景观房一般都依山傍水而建，山、水资源都是不可复制的自然景观资源，在这类区域开发的物业本身具有了不可取代的景观价值优势；同时为了保护自然资源，也为了确保景观房的价值，很多旅游度假城市的当地政府都不同程度地限制在景观区大批量建造住宅项目，因而优质景观房确实是买一套少一套了。也正是这些优势增强了景观物业的增值保值功能。 从全国的一些景观城市来看，大部分城市对于风景度假区都有一个比较完善的长远规划，一些景区开发已经比较成熟的城市如三亚、青岛、厦门等地，景观物业通常已经达到10000元/平方米以上，而在两三年前，这些城市的旅游地产产品单价尚在5000元/平方米以下。可以看出，随着风景区旅游业整体开发的完善与成熟，旅游地产的发展空间非常广阔。那些尚处于开发过程中，拥有丰富景观资源的旅游地产项目应该成为购房人重点关注的对象。再加上旅游业发展所带来的就业增长，也会增加对周边普通住宅的需求，也会使土地价格上升。 随着会奖旅游的发展，也会形成一定数量和规模的产业集聚，促进了所在地的地价升值和房地产开发。以深圳华侨城为例，1988年华侨城多层房屋售价只有深圳中心商务区(cbd)罗湖的65.8%，但到1991年锦绣中华开业后，华侨城售价为罗湖区的92.3%，1992年基本持平，为罗湖区的98.2%，房地产成为华侨城的支柱产业之一。景点运营成功积聚了人气，旺盛的人气带动地产增值，地产增值又促进了房产开发。华侨城建立了旅游－人气－地产－房产，一套完整的产业增值链。通过产业增值使企业利益最大化，摆脱靠旅游收入单一运营模式。 我们还可以根据上海市的情况来说明会奖旅游与房地产发展的关系。目前，世界500强企业中，已有一半的企业落户上海，直接带动了上海会议业的迅猛发展。特别是上海申办2010年世博会成功之后，必将受到海外各界更大的关注，将会有更多的国际会议在上海举行。国际会议众多，这是上海会议旅游的突出特征。 据统计，2002年上海一共举行了国际会议292个，其中公司会议83个，占28.4％，协会会议63个，占21.6%，专题研讨会和论坛127个，占43.5%，政府会议19个，占6.5%。其中参加人数在100—300人之间的最多，有103个，占总数的35.3%。265个有确切人数统计的会议的与会人数达4.5万人次。会期3—5天的会议有101个，会期在3天以下的有105个。全年上海会议也呈现会议市场全面繁荣，各类国际论坛、研讨会众多的特点。这反映了随着上海经济的迅猛发展，越来越多的海外企业和国际协会把关注的目光投向了上海。 受土地稀缺性影响，房地产一直是较为有效地保值增值的手段。随着宏观调控政策不断出台，购房人在选房的时候会更加谨慎。从当前到未来一段时期，拥有发展空间广阔，同时具备居住、保值增值、度假等多种价值的二三线城市旅游地产成为预计会成为人们理想的置业对象。这一趋势值得寻找市场先机的开发商和投资者提前关注。
